Immobilienleibrente

Die sogenannte immobilien-Leibrente oder Umkehrhypothek

(Finanzmodell für Senioren zur Verwertung der selbst bewohnten Immobilie.)

1. Was ist die sog. „Immobilienleibrente“?

Immer mehr sogenannte Seniorenportale, Makler, Immobilien- AGs oder GmbHs und auch Presseartikel werben mit der sogenannten „Immobilienleibrente“, das heißt mit der auf den ersten Blick verlockenden Sicherstellung des Lebensunterhaltes durch Verkauf der selbstgenutzten Immobilie gegen eine monatliche Zahlung des Immobilienkäufers bei gleichzeitigem Verbleib in der selbstgenutzten Immobilie.

Leider wird selten auf die tatsächlichen rechtlichen Hintergründe, und die Nachteile eines derartigen Verkaufs hingewiesen und die wirtschaftliche Notlage der Senioren sowie die Angst vor möglicherweise entstehenden Pflegekosten und Verarmung genutzt. Es wird mit monatlicher lebenslanger Rente, mietfreiem Wohnrecht, hoher Flexibilität und zusätzlichem Einkommen geworben und Renten zwischen 1.000,- und 1.500,- Euro in Aussicht gestellt.

Was bedeutet eine sogenannte Immobilien-Leibrente genau und was sind die Alternativen?

2. Verkauf der Immobilie „unter Wert?“

Ein Vertrag über eine sogenannte Immobilienleibrente, beinhaltet in erster Linie den Verkauf der eigenen Immobilie zu einem weitaus geringerem Preis als dem Verkehrswert als Einmalzahlung gegen ein lebenslanges Wohnrecht des ehemaligen Eigentümers und eine monatliche Geldzahlung. Es gibt auch Varianten mit je nur einer Vergütung, Rente, Einmalzahlung oder Wohnrecht.

Die Rentabilität dieser Lösung hängt daher davon ab, wie hoch die Lebenserwartung des Immobilien Verkäufers zum Zeitpunkt des Verkaufes noch ist.

Im Ergebnis bedeutet das für Sie als Eigentümer folgendes:

  • Sie sind nicht mehr Eigentümer der Immobilie und können diese auch nicht vererben. Im Grundbuch steht ein neuer Eigentümer.
  • Gleichermaßen ist im Grundbuch ein Nießbrauchrecht zu Ihren Gunsten als lebenslanges Wohnrecht eingetragen. Dieses erlischt mit Ihrem Tod und ist nicht übertragbar.
  • Die monatliche sogenannte Rentenzahlung wird nicht im Grundbuch eingetragen, sondern als privatrechtlicher Vertrag abgeschlossen. Dieser ist geregelt in den §§ 759 ff. BGB (bürgerliches Gesetzbuch)

3. Wie hoch ist die „Leibrente“ genau?

Die Rente wird anhand der aktuellen Generationssterbetafeln des Statistischen Bundesamtes berechnet, damit liegt die derzeitige Lebenserwartung bei Frauen bei ca. 85 Jahre, und bei Männern bei ca. 83 Jahren je nach Geburtsjahr. Außerdem werden die Instandhaltungskosten der Immobilie i.d. R. vom Wert der Immobilie abgezogen.

Die Nachteile dieser Lösung liegen auf der Hand: Wenn es Erben gibt, entfallen deren Erbansprüche auf die Immobilie vollständig. Wenn der Käufer der Immobilie in die Insolvenz geht oder auch aus sonstigen Gründen nicht zahlt oder zahlungsunfähig wird, haben sie keine Möglichkeit, Ihre sogenannte Leibrente zu realisieren.

4. Welche Sicherheiten gibt es? Was kann mir passieren?


Auch unterliegt die Immobilie der Verwertung bei Zahlungsschwierigkeiten des Käufers durch die Bank etc..Das heißt, wenn der Käufer Ihre Immobilien über eine Grundschuld oder Hypothek finanziert und die Raten nicht bedient, kann die Bank die Immobilie zwangsversteigern.

In diesem Fall haben Sie Ihre Immobilie für einen viel zu geringen Preis verkauft und dafür nur das lebenslange Wohnrecht erhalten. Damit hätten sie den Immobilienkäufer behandelt wie einen Ihrer Erben.

Ein einfaches Rechenbeispiel: Selbst die Unternehmen, die den Verkauf nur gegen ein lebenslanges Nießbrauchrecht des ehemaligen Eigentümers anbieten, setzen in der Regel die Hälfte des Marktwertes der Immobilie an.

5. Was sind die Alternativen?

Grundsätzlich kann die Immobilie auch mit einem eingetragenen lebenslangem Wohnrecht als Sonderfall des Nießbrauches verkauft werden. Dieses mindert allerdings natürlich den Verkaufspreis.

Sie können die Immobilie auch für die im Moment attraktiven Immobilienpreise auf dem dem freien Markt verkaufen und sich selbst aus den weitaus höheren Verkaufspreis eine monatliche Rente zahlen.

Wenn Sie selbst die Immobilie weiterhin bewohnen wollen, bietet sich der Verkauf mit lebenslangem Wohnrecht oder aber der Verkauf und die Vermietung an Sie an. Im letzteren Fall hat dann der Verkäufer die Möglichkeit der Eigenbedarfskündigung, diese aber gegebenenfalls ein geschränkt.

6. Die Umkehrhypothek

Eine weitere Variante ist die sogenannte Umkehrhypothek . Bei der Umkehrhypothek wird quasi ein Kredit auf die Immobilie aufgenommen und die von Ihnen bewohnte Immobilie dem Kreditgeber als Sicherheit zur Verfügung gestellt. Dieser zahlt dann an Sie entweder eine Einmalzahlung oder monatliche Zahlungen oder eine Mischung aus beidem. Diese Variante hat allerdings den Nachteil, dass sich Ihre Schulden von Monat zu Monat erhöhen. Im Falle Ihres Todes oder der Notwendigkeit eines Pflegeheimes haben Sie oder Ihre Erben die Wahl, die Hypothek abzulösen durch Einmalzahlung dem Umkehrkreditgeber also der Bank die Verwertung der Immobilie zu überlassen.

Das Problem an dieser Variante ist die Verzinsung der vom Kreditgeber geleisteten monatlichen Zahlungen und die geringe Höhe der monatlichen Zahlungen.

7. Was tun?

Auf dem Markt tummeln sich mehrere Anbieter dieser Varianten deren Namen aus rechtlichen Gründen nicht genannt werden dürfen. Sie werben u. A. damit, dass im Falle des notwendigen Umzugs in ein Pflegeheim der Verkäufer sein Haus vermieten kann und nach fünf Jahren Vertragslaufzeit das Wohnrecht gegen eine Einmalzahlung zum Kauf anbieten kann.
Aber Vorsicht!
Sie wären in diesem Fall nicht mehr Eigentümer der Immobilie und zur Vermietung nur im Rahmen eines sogenannten Untermietverhältnisses berechtigt. Hierzu bedarf es in der Regel der Zustimmung des Eigentümers. Die Ihnen versprochene Einmalzahlung nach 5 Jahren bei notwendigen Umzug in ein Pflegeheim oder eine kleinere Immobilie ist der Höhe nach in der Regel nicht festgelegt. Auch hierbei handelt es sich um einen vertraglichen, nicht im Grundbuch eingetragenen Anspruch, während Ihre Immobilie von Anfang an dem neuen Käufer gehört – mit allen Rechten !

Ich rate dazu, alle Angebote genau zu prüfen, und sich, bevor Sie sich dazu entschließen, anwaltlich beraten zu lassen. Im Zweifel sind diese Kosten besser investiert als der schnelle unüberlegte Verkauf der Immobilie aufgrund einer Notlage.

Ich prüfe alle Möglichkeiten der wirtschaftlichen Verwertung ihrer Immobilie und entwickele für Sie eine maßgeschneiderte Lösung bei Bedarf. Ohne anwaltliche Beratung sollten Sie sich nicht in Vertragsverhandlungen begeben.

Sofern Sie dennoch einen derartigen Vertrag oder Vorvertrag abgeschlossen haben, prüfe ich die Möglichkeiten einer Anfechtung oder Sittenwidrigkeit für Sie.

Das wirtschaftliche Interesse dieser Anbieter liegt auf der Hand: Hier werden erhebliche Immobilien Kapitalwerte zugunsten der zu zahlenden Maklercourtage und der neuen Eigentümer, oft eine Holding AG oder GmbH, verschoben.